Rentabilité réelle d’un bien locatif à Panama City
- Paul-Antoine Mocchi
- 30 oct.
- 3 min de lecture
Dernière mise à jour : il y a 47 minutes
Panama City fascine. Ses tours, son canal, son dynamisme économique… tout semble indiquer un marché immobilier florissant.Mais derrière les rendements “promis” dans certains blogs ou brochures d’agences, qu’en est-il vraiment ?
Quelle rentabilité réelle peut-on espérer d’un bien locatif à Panama City en 2025 ?
Depuis plus de dix ans, j’accompagne des investisseurs francophones dans l’achat et la gestion de biens ici. Et la vérité, c’est que la rentabilité dépend beaucoup plus de la stratégie que du hasard. Voici la Vérité Terrain™ sur les rendements locatifs panaméens.
Apres avoir passé 80 heures de formation au sein de l'ogranisme d'etat ACOBIR, je vous parle aurjoud'hui de l'immobilier au Panama.
Lien de la video : https://youtu.be/N8V1rGjVWKc
Un marché stable, mais sélectif
L’immobilier panaméen ne connaît pas de bulles spéculatives comme dans d’autres pays de la région. La demande reste soutenue, notamment grâce à :
une forte population expatriée,
une économie dollarisée,
et un flux constant de cadres internationaux et retraités.
Mais Panama City n’est pas un marché “rapide”. C’est un marché de Rentabilité Structurée™ : les rendements sont solides, mais exigent rigueur et vision long terme.
Les quartiers les plus rentables
San Francisco
Quartier central, recherché par les expatriés et les jeunes actifs.
Appartements 1 chambre : 180 000 à 250 000 USD
Loyer mensuel moyen : 1 000 à 1 300 USD→ Rentabilité brute : 5,5 à 6,5 %
El Cangrejo
Quartier historique, très dynamique, idéal pour les locations meublées.
Biens entre 150 000 et 220 000 USD
Loyers entre 900 et 1 200 USD→ Rentabilité brute : 6 à 7 %
Costa del Este
Zone haut de gamme, fréquentée par les cadres internationaux.
Appartements entre 250 000 et 400 000 USD
Loyers entre 1 500 et 2 500 USD→ Rentabilité brute : 5 % (mais excellente valorisation patrimoniale)
Casco Viejo
Quartier colonial, touristique et culturel.
Fort potentiel Airbnb ou location courte durée
Rentabilité brute : 7 à 9 %, mais gestion plus exigeante.
Charges et fiscalité locale
Les frais à prévoir sont souvent sous-estimés.Voici les principaux :
Charges de copropriété : 1,5 à 2,5 USD/m².
Taxe foncière : très faible, souvent inférieure à 1 % selon la valeur cadastrale. Voir ma video sur les impots fonciers au Panama : https://youtu.be/oHQmknoXWfQ
Frais de gestion locative : 8 à 10 % du loyer.
💡 Bon à savoir : les revenus locatifs générés par un bien situé au Panama sont imposables localement, contrairement aux revenus étrangers.
Rendement net moyen en 2025
Une fois les charges déduites, voici les rendements nets réalistes observés sur le terrain :
Appartement standard meublé : 4,5 à 6 % net.
Location long terme (résidentiel) : 4 à 5 %.
Location courte durée (Airbnb, corporate) : 6 à 8 % avec bonne gestion.
La clé n’est donc pas de “trouver le bon quartier”, mais de structurer le bon modèle locatif :résidentiel, Airbnb, ou mixte selon votre profil et votre disponibilité.
Beaucoup d'immeubles n'acceptent pas les locations courts terme RBNB. Attention avant d'acheter.
Les erreurs à éviter
Acheter sans étude de marché : beaucoup de biens ne sont pas adaptés à la location.
Croire aux rentabilités à 10 % : rarement réalistes, surtout sans gestion locale.
Négliger les frais de maintenance (climatisation, ascenseurs, mobilier).
Acheter “sur plan” sans garantie de livraison réelle.
Un bien rentable, c’est avant tout un bien géré intelligemment, dans un cadre conforme.
Étude terrain : un investisseur français à San Francisco
Marc, investisseur lyonnais, a acheté un appartement de 190 000 USD à San Francisco. Location meublée à 1 150 USD/mois, charges à 180 USD, impôt annuel à 600 USD. Rentabilité nette : 5,8 %, avec un bien valorisé +12 % en 3 ans. Un rendement sain, prévisible, et totalement conforme au modèle panaméen.
Être accompagné dans votre investissement
À la Conciergerie Panama, nous accompagnons les investisseurs francophones dans chaque étape :analyse de marché, due diligence, négociation, contrat, et mise en location.Notre priorité : créer des Sociétés Panaméennes Durables™ et des placements cohérents, à la fois rentables et conformes.
Planifiez votre
pour étudier votre projet immobilier à Panama City.
En conclusion
Investir à Panama City n’est pas une promesse de rentabilité rapide, mais une opportunité de stabilité durable. Le marché est solide, les loyers constants, et la fiscalité claire.C’est l’un des rares pays où la rentabilité se conjugue avec la conformité. Une Liberté Structurée™, version immobilière.
Pour aller plus loin en vidéo
Je partage régulièrement mes analyses du marché immobilier panaméen sur ma chaîne YouTube From Europe to Panama, avec des visites de biens, études de rentabilité réelles et retours d’expérience d’investisseurs.
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